Taxe de 3 % sur les immeubles (TVVI) : l’engagement de communiquer n’existe plus

Votre société — SCI, holding, société étrangère — détient un bien immobilier en France ? Vous pensiez être exonérée de la taxe annuelle de 3 % grâce à un engagement de communiquer signé il y a quelques années ? Depuis l’été 2026, ce n’est plus suffisant.

Décryptage par Dupuis Audit & Expertise, cabinet d’expertise comptable à Nice.

La taxe annuelle sur la valeur vénale des immeubles (TVVI), prévue aux articles 990 D et suivants du CGI, est due par les entités juridiques françaises ou étrangères (sociétés, fiducies, trusts, fonds…) qui détiennent des immeubles ou droits réels immobiliers situés en France, directement ou par l’intermédiaire d’autres entités.

Son montant est lourd : 3 % de la valeur vénale des biens au 1er janvier, chaque année, sans déduction des emprunts.

Son objectif est de lutter contre la détention opaque d’immeubles français. Une entité qui joue la transparence sur ses biens et ses associés peut en être exonérée. Celle qui ne le fait pas paie.

À noter : de nombreuses exonérations existent. Sont notamment hors champ ou exonérées les entités dont les actifs immobiliers français représentent moins de 50 % de leurs actifs en France, les sociétés cotées, certains véhicules réglementés (SPPICAV, FPI), les organismes de retraite ou à gestion désintéressée, ou encore les détentions inférieures à 100 000 € ou à 5 % de la valeur du bien. Ces exonérations structurelles ne sont pas modifiées par la réforme, mais il faut pouvoir les justifier en cas de contrôle.

Jusqu’à présent, une entité qui ne bénéficiait d’aucune exonération structurelle avait deux voies pour s’exonérer totalement :

• Déposer chaque année une déclaration n° 2746-SD avant le 16 mai, en révélant ses immeubles, leur valeur et l’identité de ses associés détenant plus de 1 % ;
• Ou prendre l’engagement de communiquer ces informations sur demande de l’administration — un simple document sur l’honneur, souvent signé à l’acquisition puis oublié.

L’article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales supprime la seconde voie. L’article 990 E du CGI exige désormais que les entités déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par arrêté. Seule la déclaration annuelle n° 2746-SD ouvre donc droit à l’exonération.

La loi est entrée en vigueur le 27 juin 2026. La taxe étant due sur la situation au 1er janvier, la première échéance concernée est le 15 mai 2027, au titre des immeubles détenus au 1er janvier 2027.

Et les engagements déjà signés ? La loi ne prévoit aucune mesure transitoire. Un engagement souscrit avant la réforme continue de couvrir les années jusqu’à 2026, s’il a été respecté. En revanche, il ne permet plus d’être exonéré à compter de 2027 : la réforme ne vise pas seulement les nouvelles acquisitions, elle concerne toutes les entités qui s’appuyaient jusqu’ici sur un engagement.

⚠️ Point de vigilance : le BOFiP n’est pas encore à jour. À la date de rédaction de cet article, les commentaires administratifs (BOI-PAT-TPC-20-20) datent de 2016 et décrivent toujours l’engagement de communiquer comme un mode d’exonération valable. Ils ne doivent plus être suivis sur ce point : c’est le texte légal qui prévaut.

Les SCI à l’IR qui déposent leur 2072 : en principe, rien ne change

Les sociétés immobilières non soumises à l’IS qui déposent régulièrement leur déclaration n° 2072 satisfont déjà à l’objectif de transparence poursuivi par la loi. Elles sont dispensées de 2746-SD, à condition de respecter leurs obligations déclaratives.

Une SCI qui a « oublié » de déposer ses 2072 perd en revanche cette dispense et entre dans le champ de la taxe.

Les entités les plus exposées

• Les SCI à l’IS et les holdings à prépondérance immobilière qui ne relèvent d’aucune exonération structurelle ;
• Les sociétés étrangères (britanniques, suisses, luxembourgeoises, américaines…) détenant un bien en France, directement ou via une SCI ;
• Les chaînes de détention à plusieurs niveaux (société étrangère → holding → SCI) ;
• Toute entité qui s’était jusqu’ici reposée sur un engagement de communiquer.

À noter : l’exonération est conditionnée au lieu du siège. Pour bénéficier de l’exonération par déclaration, l’entité doit avoir son siège en France, dans l’Union européenne, ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative ou comportant une clause de non-discrimination. Une entité établie ailleurs reste redevable de la taxe.

La loi crée un article 990 FA du CGI. Toute entité soumise à l’obligation déclarative qui ne dispose pas d’un établissement stable en France doit désigner, dans sa déclaration, une personne physique ou morale fiscalement domiciliée en France (ou dont le siège y est établi). Ce représentant reçoit pour son compte l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe.

À défaut de désignation, c’est l’entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations, et connue de l’administration, qui est réputée habilitée à les recevoir, qu’elle soit exonérée ou non. En pratique, une SCI française détenue par une société étrangère peut donc recevoir les notifications d’un contrôle visant sa société mère.

La déclaration doit mentionner chaque année :

• La situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles détenus au 1er janvier ;
• L’identité et l’adresse des associés, actionnaires ou membres détenant plus de 1 % des droits ;
• Le nombre de titres détenus par chacun d’eux ;
• Pour les entités sans établissement stable en France, l’identité du représentant désigné.

Si l’entité ne peut révéler qu’une partie de son actionnariat, une exonération partielle reste possible, au prorata des droits dont les détenteurs sont identifiés. La taxe sur la fraction non révélée doit alors être payée lors du dépôt.

• Cartographier toutes les entités qui détiennent, directement ou indirectement, un immeuble en France ;
• Vérifier pour chacune si une exonération structurelle s’applique, et conserver les justificatifs ;
• Identifier les entités qui s’appuyaient sur un engagement de communiquer : elles devront déposer une 2746-SD ;
• Contrôler que les SCI à l’IR ont bien déposé toutes leurs 2072 ;
• Documenter la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier 2027 (estimation, comparables, avis de valeur) ;
• Désigner un représentant en France pour chaque entité étrangère sans établissement stable ;
• Faire le point sur le passé : si des déclarations manquent pour des années non prescrites, une régularisation spontanée est généralement préférable à un contrôle.

Que vous soyez associé d’une SCI familiale à l’IS, dirigeant d’une holding patrimoniale ou investisseur étranger détenant un bien via une société, la réforme impose de vérifier votre situation avant la prochaine échéance déclarative. Chaque structure est particulière : prépondérance immobilière, chaîne de détention, lieu du siège, historique déclaratif…

Le cabinet Dupuis Audit & Expertise, cabinet d’expertise comptable à Nice, accompagne les SCI, holdings et investisseurs immobiliers, résidents comme non-résidents, dans l’analyse de leur exposition à la taxe de 3 % et le dépôt de leurs déclarations. Contactez-nous pour un premier échange.

Sources officielles :

• Loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, art. 102 (Légifrance)
• BOI-PAT-TPC-20-20 (version du 5 octobre 2016, non encore mise à jour)
• BOI-PAT-TPC-30 — Obligations déclaratives, paiement, contrôle et sanctions

Article rédigé en septembre 2026. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre général et ne constituent pas un conseil personnalisé.