Vous résidez à l’étranger — expatrié français ou investisseur étranger — et vous louez un bien meublé en France ? La loi de finances pour 2026 vient de transformer en profondeur votre situation fiscale et sociale.
Décryptage par Dupuis Audit & Expertise, cabinet d’expertise comptable à Nice.
Le contexte : une incohérence qui pouvait pénaliser les non-
résidents
Qu’ils soient Français expatriés ou ressortissants étrangers ayant investi dans l’immobilier français, de nombreux non-résidents basculaient malgré eux dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des conséquences importantes : affiliation à la sécurité sociale des indépendants, cotisations sociales pouvant atteindre 35 à 45 % du bénéfice, et régime des plus-values professionnelles à la revente.
Pourquoi ? Parce que le statut LMP s’applique lorsque deux conditions sont réunies :
• Les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an ;
• Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Or, pour apprécier cette seconde condition, l’administration ne retenait que les revenus de source française. Un non-résident — qu’il soit expatrié français ou investisseur étranger — devenait donc automatiquement LMP dès 23 000 € de loyers, alors même que ses loyers ne
représentaient qu’une fraction de ses revenus réels.
À noter : « professionnel » au sens fiscal ≠ « professionnel » au sens social. Les deux conditions ci-dessus déterminent le statut LMP au sens fiscal (article 155, IV du CGI). Sur le plan social (article L. 611-1 du code de la sécurité sociale), l’affiliation aux cotisations sociales des indépendants obéit à ses propres critères : un loueur en meublé de courte durée (location saisonnière) dont les recettes excèdent 23 000 € est redevable de cotisations sociales, même s’il demeure LMNP sur le plan fiscal. À l’inverse, un loueur en meublé de longue durée n’est pas affilié tant qu’il ne remplit pas les conditions du LMP. Les deux analyses doivent donc être menées séparément.
La réforme 2026 : les revenus mondiaux entrent en jeu
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 53) corrige cette anomalie en complétant l’article 155, IV du CGI : lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les autres revenus d’activité à prendre en compte sont l’ensemble des revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence. Cette règle s’applique à compter de ‘imposition des revenus de l’année 2026.
Concrètement : un non-résident percevant 25 000 € de loyers meublés en France et 80 000 € de revenus d’activité imposés dans son pays de résidence relevait auparavant du LMP. Il relève désormais du LMNP, comme un résident dans la même situation — que ce non-résident soit un Français expatrié ou un investisseur allemand, belge, suisse ou britannique.
⚠️ Point de vigilance : tous les pays ne sont pas logés à la même enseigne. Le texte exige que les revenus étrangers soient soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence. Les contribuables établis dans un pays qui ne prélève pas d’impôt sur le revenu des personnes pourraient donc ne pas faire valoir leurs revenus d’activité locaux dans la comparaison. Pour eux, la qualification LMP pourrait demeurer dès lors que les recettes de location meublée dépassent 23 000 €. Une analyse au cas par cas s’impose.
Les conséquences :
- Fin de l’affiliation au régime social des indépendants ;
- Sortie du régime des plus-values professionnelles au profit du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
Comment vos loyers sont-ils imposés en France ?
Les revenus de location meublée d’un bien situé en France restent imposables en France, même si vous résidez à l’étranger (sous réserve de la convention fiscale applicable). Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon deux régimes possibles.
Le régime micro-BIC
Un abattement forfaitaire s’applique sur les recettes :
- Location meublée longue durée et meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, plafond de 77 700 € ;
- Meublé de tourisme non classé : depuis la loi « Le Meur », abattement réduit à 30 % et plafond abaissé à 15 000 €.
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, honoraires comptables, travaux…) et surtout d’amortir le bien immobilier et le mobilier.
Point important : malgré les débats parlementaires récurrents, l’amortissement LMNP a été intégralement préservé en 2026, sans plafonnement.
Le taux d’imposition des non-résidents
Les non-résidents sont imposés au taux minimum de 20 % (30 % au-delà d’un certain seuil de revenu net imposable). Toutefois, si le taux moyen résultant de l’imposition de l’ensemble de vos revenus mondiaux au barème français est inférieur, vous pouvez opter pour le taux moyen — une option à étudier car elle peut être avantageuse.
Prélèvements sociaux : tout dépend de votre affiliation
C’est l’un des points les plus sensibles, et il a évolué en 2026 :
- Vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni : vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s’applique.
- Vous êtes affilié hors de cet espace (Émirats, Asie, Amériques…) : les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s’appliquent au taux désormais porté à 18,6 % (la CSG ayant été relevée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
À la revente : attention à la réforme des plus-values (LMNP)
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (sauf exceptions). Le prix d’acquisition est minoré des amortissements, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
Les abattements pour durée de détention continuent toutefois de s’appliquer, ce qui préserve l’intérêt du dispositif sur les détentions longues. Autre point de vigilance pour les non-résidents établis hors de l’Espace économique européen : la désignation d’un représentant fiscal accrédité reste obligatoire lorsque le prix de cession excède 150 000 €.
Vos obligations déclaratives
En tant que non-résident, vous devez notamment :
- Déposer chaque année une déclaration 2042 (et annexes) ;
- Au régime réel, télétransmettre une liasse fiscale BIC (2031) via un partenaire EDI ;
- Détenir un numéro SIRET pour votre activité de location meublée ;
- Anticiper les nouvelles obligations liées à la facturation électronique et au e-reporting, qui concerneront progressivement les loueurs en meublé.
Vous résidez à l’étranger et vous louez en meublé en France ?
Que vous soyez un Français installé à l’étranger ou un investisseur international ayant acquis un bien immobilier en France, chaque situation est particulière : convention fiscale de votre pays de résidence, choix du régime, option pour le taux moyen, affiliation sociale, stratégie de détention et de revente… Une analyse personnalisée est indispensable.
Le cabinet Dupuis Audit & Expertise, cabinet d’expertise comptable à Nice, accompagne les loueurs en meublé, résidents et non-résidents — expatriés comme investisseurs étrangers — de l’immatriculation à la déclaration, partout dans le monde. Contactez-nous pour un premier échange.
Sources officielles :
- Article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (Légifrance)
- BOFiP, actualité du 15 avril 2026 — caractère professionnel de la location meublée des non-résidents
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 (version du 15 avril 2026)
Article rédigé en juin 2026. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre général et ne constituent pas un conseil personnalisé.